Les conseils avant d’acheter un logement ancien
Si le logement est ancien, il sera utile de vérifier l’état de la toiture, des murs, du chauffage, des sanitaires, de l’installation électrique. Il est intéressant, dans ce cas, que le candidat acquéreur se fasse assister d’un professionnel, pour évaluer l’importance et le montant des travaux éventuels.
Le candidat acquéreur peut se renseigner auprès de la Mairie sur :
- l’évolution prévisible du quartier et demander une note de renseignement d’urbanisme.
- sur les servitudes qui pèsent éventuellement sur le logement.
- le droit de préemption des collectivités publiques.
Si le logement est ancien, il sera utile de vérifier l’état de la toiture, des murs, du chauffage, des sanitaires, de l’installation électrique. Il est intéressant, dans ce cas, que le candidat acquéreur se fasse assister d’un professionnel, pour évaluer l’importance et le montant des travaux éventuels.
Le candidat acquéreur peut se renseigner auprès de la Mairie sur :
- l’évolution prévisible du quartier et demander une note de renseignement d’urbanisme.
- sur les servitudes qui pèsent éventuellement sur le logement.
- le droit de préemption des collectivités publiques.
Le candidat acquéreur pourra connaître le classement du bien au regard de sa performance énergétique,
Le vendeur doit tenir à disposition de tous les candidats acquéreurs un diagnostic de performance énergétique (art.L.134-3 du CCH).
Plusieurs formules d’acquisition sont possibles, notamment, l’achat en indivision, formule la plus courante ; la tontine, rare en pratique ; ou l’achat en SCI, société civile immobilière.
Vous devrez opérer un choix délicat, en fonction des incidences fiscales et des personnes que vous cherchez à protéger en priorité, particulièrement au décès de l’un d’entre vous : les enfants ou le concubin survivant.
Vous partagez la propriété du logement :
- soit à part égale : chacun en possède la moitié,
- soit de façon inégale : l’un possède 70 %, l’autre 30 % par exemple.
Veillez à ce que la répartition qui figure dans l’acte de vente corresponde à la contribution de chacun d’entre vous au financement du logement.
Vous ne pouvez vendre ni prendre une décision concernant le logement sans l’accord de l’autre : par exemple, si le logement est situé dans une copropriété, vous devez vous mettre d’accord sur celui qui aura pouvoir de voter en assemblée générale.
Si l’un d’entre vous veut mettre un terme à l’indivision et demande le partage, l’autre ne peut pas le refuser. En cas de refus, il est nécessaire de recourir au tribunal.
Au décès de l’un d’entre vous.
- En l’absence de convention, l’autre n’a aucun droit sur l’héritage : ce sont les héritiers du concubin décédé qui deviennent propriétaires de sa part ; le survivant sera donc en indivision avec eux. Pour éviter, en cas de conflit, d’être dans l’obligation de vendre le logement, vous et votre concubin pouvez vous léguer chacun par testament l’usufruit de votre part. Sur le plan fiscal, la succession sera imposée au taux maximum (60 %).
- Si vous avez établi une convention, elle peut prévoir qu’au décès de l’un, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt – en usufruit ou en nue-propriété- et que la gérance sera confiée au survivant.
Pour financer l’acquisition, renseignez-vous sur les avantages que pourrait présenter, dans votre cas, un contrat d’assurance-vie.
En cas de séparation.
Si vous êtes d’accord pour vendre le logement, vous vous partagez le prix, proportionnellement à vos quotes-parts respectives.
Celui qui désire conserver l’immeuble a un droit de priorité pour racheter sa part à l’autre.
Vous pouvez aussi décider de maintenir l’indivision et convenir que l’un d’entre vous restera dans les lieux en contrepartie d’une indemnité dont vous fixerez ensemble le montant.
– En l’absence de convention, en cas de désaccord c’est le tribunal de grande instance qui ordonne le partage ou la poursuite de l’indivision pendant 2 ans maximum.
– Si vous avez passé une convention d’indivision,
- à durée déterminée : vous êtes théoriquement liés jusqu’à son expiration ; celui d’entre vous qui désire un partage immédiat peut exceptionnellement demander au juge de mettre fin à la convention de façon anticipée ;
- à durée indéterminée : le partage peut alors être provoqué plus facilement, à tout moment pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps.
Vous constituez une SCI, société civile immobilière, par contrat.
Vous avez intérêt à en confier la rédaction à un professionnel, un notaire, par exemple. Les frais d’acte sont fixés librement : renseignez-vous auprès du notaire sur leur montant.
Vous recevez des parts sociales proportionnelles à vos apports respectifs. C’est la SCI qui achète et devient propriétaire du logement ; vous êtes l’un et l’autre locataires ou occupants à titre gratuit de la société. Vous devez tenir des assemblées et une comptabilité régulière. Vous êtes chacun indéfiniment responsable des dettes de la SCI, proportionnellement à votre quote-part.
Si l’un d’entre vous est déjà propriétaire d’un logement, il peut l’apporter en nature à la SCI constituée à cet effet : en contrepartie, il reçoit des parts pour une valeur équivalente. Il peut apporter à la SCI la pleine propriété du bien ou la seule nue-propriété. Les statuts peuvent prévoir que, de votre vivant, vous n’avez pas le droit de céder vos parts à une personne extérieure à la SCI, même à vos ascendants ou descendants. L’un des associés (vous ou votre concubin) peut toutefois racheter les parts de société de celui qui veut céder.
En cas de décès :
Les statuts de la SCI peuvent prévoir qu’en cas de décès du premier d’entre vous, la société sera dissoute ou qu’elle continuera avec le seul associé survivant ; le survivant pourra dans ce cas racheter aux héritiers, sans qu’ils puissent s’y opposer, la valeur de leurs parts.
En cas de mésentente :
Il est difficile de sortir de la SCI (sa durée peut atteindre 99 ans).
- soit, celui d’entre vous qui veut se retirer dans les conditions prévues par les statuts, peut obtenir le rachat de ses parts par la société ou l’attribution du logement ;
- soit, vous et votre concubin votez la dissolution de la SCI dans les conditions prévues par les statuts et le logement est partagé à moins d’un accord pour sa vente.
En cas de désaccord, vous devrez saisir le tribunal qui peut prononcer la dissolution ; celui qui habite le logement pourra demander au juge qu’il lui soit attribué en priorité.
– Votre notaire vous conseillera peut-être de procéder à une acquisition ou à un démembrement croisé :
- chacun d’entre vous achète la nue-propriété d’une moitié indivise des titres et l’usufruit de l’autre moitié.
Lors du décès du premier d’entre vous, l’usufruit du défunt s’éteint ; le survivant se retrouve avec la moitié en pleine propriété sans droit de succession à payer et conserve l’autre moitié en usufruit. Les héritiers ne récupèrent que la moitié en nue-propriété du défunt ; le concubin survivant évite ainsi le risque d’être évincé du logement par les héritiers du défunt. Au décès du second concubin , la pleine propriété de la moitié des parts va aux héritiers du premier défunt, l’autre moitié aux héritiers du second défunt.
La décision de dissoudre la SCI est prise dans les conditions prévues par les statuts (à la majorité ou l’unanimité). S’agissant d’une SCI avec deux concubins, chacun possède la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié et peut s’opposer à la vente de l’immeuble.
– L’acquisition d’un logement en SCI ne bénéficie pas de certains des avantages accordés aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale :
- les associés de la SCI ne peuvent, ni bénéficier d’un prêt à 0 %, ni des réductions d’impôts pour intérêts d’emprunt ou travaux, ni utiliser leur plan d’épargne logement pour l’acquisition.
Seul celui qui figure dans l’acte de vente a un droit sur le logement :
Si un seul concubin est propriétaire du logement ou s’il achète seul : l’autre n’est protégé par aucun statut. Le logement peut être vendu sans son accord ; il est sans droit ni titre et peut, en cas de désaccord ou au décès du concubin propriétaire être expulsé. Son concubin, propriétaire, peut toutefois lui faire un contrat de location ; il a alors les mêmes droits que tout locataire.
En cas de construction d’une maison sur un terrain appartenant à l’un d’entre vous : sauf convention contraire, la construction devient
« propriété » du propriétaire du sol quand bien-même elle serait financée intégralement par l’autre ! Avant d’engager votre projet, vous aurez donc intérêt à passer un contrat devant notaire pour clarifier les choses et éviter que l’un ne soit lésé.
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